分析下屆政府房屋政策(文:姚松炎)

明報 文摘

【明報文章】根據林鄭月娥政綱,下一屆政府的房屋政策應該會繼續輕微增加房屋供應,繼續全力推升樓價;但目標改變為推高置業率,主要房屋新政策有兩大試點:一是「港人首置上車盤」(下稱「港首居」),二是「免補地價居屋可出租」(下稱「免補租」)。

「港首居」的提議主要仿效從前夾屋,在私樓和居屋之間加多一層階梯。由於現時樓價超出一般市民負擔能力太遠,導致沒有房產的中產或年輕人怨聲載道,房屋流動階梯出現斷層,有大量家庭(或想組織家庭人士)的入息既超出居屋的入息資格上限,遑論申請公屋資格,但因私樓太貴,即使供得起,亦難以儲到昂貴首期,變成夾心階層,苦無出路。

似乎下屆政府會為他們提供一種新置業機會,解決這一部分家庭的需要,前提是他們必須符合「港人」和「首置」的條件,避免予人濫用公帑助人炒樓之嫌。然而,由於政策尚未出台,未知詳情,只好憑政綱內容加以想像,推斷未來或會出現以下情况。

料港人首置盤真正幫助在首期

首先,「港首居」的售價必定會高於居屋定價(居屋現為市價七折)。假設「港首居」的售價為市價的七七折,使房屋階梯由3層變成5層,即公屋(租金資助)、綠置居(市價五五折)、居屋(市價七折)、「港首居」(市價七七折)和私樓(市價)5層,為不同收入的家庭提供置業和換樓選擇(向上或向下流動皆可),避免出現「夾心人」(註1)。

誠然,七七折聽來不是很吸引,但一伙770萬元的住宅,七七折已可省回177萬元,每月供款約可節省7000元(註2),絕對有幫助。况且我相信政策的真正幫助不止在折扣,而是在首期。因為這一階層的家庭的入息其實不會太低,只不過短期內未能儲到首期而已,所以只要有政策配合,譬如提供「7%首期便可上車」計劃,770萬元單位的首期只需54萬元,相信可以為更多首置港人帶來置業衝動。

推港人首置盤 須先處理港人定義

當然,落實「港首居」的困難不容低估,現時的首置客買居屋透過按揭保險首期可以低至10%,如何再進一步降低首期而不會影響銀行體系風險管理是不易解決的難題。再者,首個「港人港地」盤開售後惡評如潮,市民對所謂的「港人盤」甚為困惑,一來「港人港地」樓的價格比同區私樓差不多,甚至更貴,與原意相違;二來「港人港地」盤的地契條款原來沒有註明只限賣給港人,只靠行政措施,沒有法律保障,最近更鬧出有中聯辦官員以港人名義「掃貨」兩伙,令市民對政府的「港人港地」計劃失去信心。下屆政府如欲成功推行「港人首置上車盤」,必須先處理「港人」定義問題及立法保障只售予港人,一人一生最多買一伙。

其次是關於何謂「首置」。現時的「首置」定義非常誤導,根本不是首次置業者,而只是在買樓時沒有物業而已(或者查不到有物業而已)。若下屆政府想幫助首次置業者更易「上車」,理應糾正「首置」定義,避免炒風。

然而,這項政策的最大支持動力來自持續樓價上升,而且升幅要比收入的升幅更高,因為當愈來愈多家庭受政府資助(折扣)置業,若樓價上升,跑贏入息,自然皆大歡喜(即使自住,升值只屬帳面,仍會喜上眉梢,增加消費),無論作為退休保障,或者加按套現投資或消費,甚至換樓升級,皆可盡享人生,分享經濟成果。但如果樓價大幅下跌,則因而有更多家庭成為負資產,一生積蓄隨時化為烏有。斷供及銀主盤若然急升,將打擊銀行體系安全及香港整體經濟基礎。

明乎此,推高置業率的政府必定會同時盡力推動樓價向上,升幅跑贏入息,以維持穩定政權。正因如此,這套遊戲其實是一門「龐氏騙局」,實質樓價不可能永遠向上,更不可能長期升幅跑贏入息(註3),不能負擔的樓價必然有倒下的一日。

免補價居屋出租 變相雙重資助

下一屆政府另一項房屋政策為「免補租」,容許未補地價居屋可以自由出租,增加市場出租單位,紓緩租金上升壓力。但一來這政策表示現時的資助居屋有大量「假自住,真空置」的情况,正好說明資助房屋政策(補地價制度)導致房產流動性低及使用效率低的雙低現象(註4)。

「免補租」當然可以搞活居屋出租市場,但這樣變相雙重資助。當年被抽中的家庭已獲市價三成的資助,如今家庭已經不需再居於此居屋單位,何不讓予他人?既可補地價自由轉讓或出租,亦可免補地價賣給「白居二」(註5),如果再給予「免補租」優惠,真可算是三重獎賞,既可永保三成折扣,又可以七成投資換取十足市值租金,羨煞旁人。政治上較難說服公眾,如何確保公帑用得其所、資助公平公正。

如果下屆政府堅持推行「免補租」,我曾就此提出改良方案:只要業主把租金與政府「七三」分帳,既可增加居屋出租量,亦可確保公平分享租值,政府既然擁有三成業權,出租分成理所當然。

必須分開投資權和住屋權

最後,希望下屆政府能採納我的建議,解決香港的房屋問題,必須把投資權和住屋權完全分開,可試行合作社房屋,或者以建屋成本價出售自住房屋,但只有住屋權,不准在市場轉售,只可售回給政府,不會升值,只有折舊;不能獲利,亦不會虧損。讓市民可以選擇不參與投資炒賣的房屋安樂窩。

註1:必須注意,所謂七七折,並非真的有折扣,只是政府暫時不收該部分價格,稱之為地價,將來業主出售時需要補回地價

註2:以25年期按揭、九成貸款額、年息率2.15厘計算

註3:詳細原因可參考Thomas Piketty(2013)Capital in the Twenty-First Century

註4:無需要居屋的家庭仍然佔用居屋,而未有補回地價來向市場出租,才需要「免補租」政策

註5:政府在過去5年推出的白表免補地價居屋轉讓計劃

作者是立法會議員

[姚松炎]

https://news.mingpao.com/ins/instantnews/web_tc/article/20170426/s00022/1493185192189

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