房委會不會重視公屋重建|劉山青網誌|852郵報

香港現時有22個高齡公共屋邨,舊公屋地積比只約3、4倍,新地積比可提高至6或6.5倍,重建可以是增加公屋一條出路。但房委會並不積極,其中一個原因是怕麻煩,特別是無法一次過遷置。

2016年年報

截至2016年3月底,房委會轄下約有750 300個公屋單位,為全港約206萬人(佔總人口約28%)。過去一年,新建公屋單位數目雖達14 300個。

房委會於2015年通過白田邨重建計劃第10 期的執行安排,白田商場和毗鄰的社區會堂的目標清拆日期為 2018 年 4 月。

白田邨重建

白田邨在1986年部分樓宇因承建商偷工減料,被迫重建。2012年4月,房屋委員會宣佈於2013年起將會分三期清拆。重建將原地興建約共5,650個單位,增加約2,150個單位。但房委會一直被居民指責拆卸太慢。很多時,重建一個小小的屋邨,需時約20年完成,令房委會怕怕。

22個屋邨

房委會在2014年6 月發表了小冊子,表示有22個經初步檢視重建潛力的高樓齡公共租住屋邨。它們是:石硤尾邨、和樂邨、馬頭圍邨、象山邨、福來邨、興華(二)邨、西環邨、南山邨、彩虹邨、富山邨、葵盛西邨、麗瑤邨、長青邨、美東邨、彩雲 (二)邨、華富 (一)邨、漁灣邨、坪石邨、荔景邨、梨木樹 (二)邨、華富(二)邨、和模範邨。

考慮因素

在決定是否重建時,會考慮以下四個因素:
1. 樓宇的結構狀況;
2. 樓宇維修保養的經濟效益;
3. 有足夠及合適的公屋單位接收受重建影響的住戶;
4. 重建後有合理的公屋單位數目增幅。

和樂邨

和樂村目前住有四千六百人。有居民表示:石屎剝落、鋼筋外露,「日日都有不同單位要維修,好滋擾!」,要求重建。

不過房署總規劃師指該村於09年才完成修葺,在結構安全的情況下可保存至少十五年,直指和樂村若按目前標準規劃重建,可增加的單位不多。房屋委員會資助房屋小組主席也表示,短期內應不會重建。

後記

房委會面對資金壓力(註二),政府在2014年12月16日公布新的《長遠房屋策略》,報告估計,「到了二零二三/二四年度更會出現營運赤字。在推算期內,房委會所欠缺的資金總額可高達4,900億元」。

而且,「至於將重建為公屋的石籬中轉屋,黃透露項目正處規劃階段,相信最快二○二○年才開始拆卸」。蘇屋邨才重建完成,施政報告才提的重建華富邨尚未開始。

就算要重建,房委會也要預早三年前通知居民。由此看來,和樂邨等的20多個舊邨不會在這十年八年內考慮重建(註四)。

附錄

“註一

2016年年報摘要
2015.09
房委會通過白田邨重建計劃第10 期的執行安排,白田商場和毗鄰的社區會堂的目標清拆日期為 2018 年 4 月。

過去一年,新建公屋單位數目雖達14 300個

截至2016年3月底,房委會轄下約有750 300個公共租住房屋(公屋)單位,為全港約206萬人(佔總人口約28%)。

截至2015年底為止,房委會外判的屋邨管理和維修保養服務,涉及約487 000個公屋單位,佔房委會轄下公屋單位總數的62%。

“註二

45.工作小組已盡量避免高估開支預測。上文所述情況並未有計及房屋委員會在面對龐大財政壓力下而可能需要政府提供部份財政支援。房屋委員會(房委會)即使只履行二零一三年的承諾,每年平均提供20000個租住公屋(公屋)單位和5000個居者有其屋(居屋)單位,預計也會由二零一九/二零年度開始出現經費短缺;到了二零四一/四二年度,累計經費短缺數額可能高達4,900億元(假設公屋租金每兩年可調高5%)或1,300億元(假設公屋租金每兩年可調高10%)。假設房委會所欠缺的經費全數需由政府承擔,則根據基準經濟情境的現有服務水平情況下,將涉及的相關額外財政資源,相當於名義本地生產總值介乎0.3至1.5百分點,而結構性赤字及財政儲備耗盡的時間或會提早三年出現。——————————————–假設情況二:假設租住公屋租金每兩年增加10%。在這假設情況下,二零二零/二一年度開始時,房屋委員會短缺的經費預計可達到270億元,而其後每三年所須注入的經費則介乎150億元至330億元。到了二零四一/四二年度,經費短缺總額可達到1,300億元左右——————–二零一二/一三年度,房屋委員會(房委會)錄得綜合盈餘58億元。截至二零一三年三月底,計及各項營運收入,包括公屋租住單位及商業樓宇租金收入、居屋單位的銷售及轉讓補價收益,以及投資組合的每年回報等,房委會的現金及投資結餘為692億元。不過,房委會在未來十至三十年需要龐大資源,以達到其建屋目標。房委會推算,假設公屋租住單位的租金每兩年調高5%,二零一九/二零年度便會出現資金短缺,到了二零二三/二四年度更會出現營運赤字。在推算期內,房委會所欠缺的資金總額可高達4,900億元。這並未反映於二零一四年施政報告中承諾的每年額外提供三千個居屋單位。工作小組建議政府與房委會磋商,以期減輕政府的長遠財政壓力。—————二零一四年三月三日

“註三

2014年施政報告

適度增加發展密度 減少部分發展限制

122. 政府認為,除了港島北部及九龍半島人口比較稠密外,全港其他各個「發展密度分區」現時准許的最高住宅用地地積比率,可整體地適度提高約兩成,政府對啓德新發展區及屯門東進行了初步技術評估,建議可適度增加新增房屋用地的地積比率及可供興建單位數目。政府在推行這項措施時,會顧及交通和基建、地區特色和現有發展密度等規劃因素,以及對地區可能造成的影響。

123. 地鐵西港島線及南港島線(東段)即將相繼落成,政府亦正積極考慮興建南港島線(西段)。政府因此決定首先放寬薄扶林南面華富邨一帶的限制,在該處發展公營房屋並重建華富邨,合共增加約11 900個公屋及居屋單位。

2017年4月27日報導
華富邨重建計劃有新修訂。南區區議員柴文瀚表示,房屋署決定放棄近置富道選址,該地皮原擬興建的1300個單位,則散落其他選址,維持原有增加12,200個公營單位的計劃,並準備年中向區議會交詳細報告。

“註四

《長遠房屋策略》
2016 年周年進度報告
http://www.thb.gov.hk/tc/policy/housing/policy/lths/LTHS_Annual_Progress_Report_2016.pdf

重建高樓齡屋邨的問題
32. 社會上有意見指出,政府可考慮重建高樓齡公共屋邨,以增加公屋供應。正如《長遠房屋策略》和 2014 年 4 月公佈的《審計署署長第六十二號報告書》指出,重建計劃雖然在長遠而言可增加公屋供應,但短期內因需預留單位安置受重建影響的租戶,會即時減少可供編配予輪候公屋人士的單位數量。此外,藉重建增加的單位供應,需時甚久,並往往要在重建項目的較後甚至最後階段,才能提供額外單位。因此,重建高樓齡屋邨在增加公屋供應方面,只能扮演輔助角色。在目前公屋需求殷切的情況下,大規模重建計劃只會凍結大量本來可編配予有迫切需 要入住公屋的申請者的單位,因而並不可取。房委會會繼續按其政策和準則,考慮是否重建個別屋邨。

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