【買起香港】地產(3):中資2017年始成「百億地王」 帶動港資財團現「高價效應」|852郵報


在近年中資財團多次以高價得香港地皮的趨勢下,連同港資地產商必須提高出標價格,方可與之競爭,導致香港「地王」的成交價屢創新高。「百億地王」自1997年已出現,直至2016年增至5幅,並均由港資所投得。不過,在2017年2月,兩大內地發展商龍光地產和合景泰富聯手,成功以約168億元的成交價打破港資信置等財團20年來的紀錄,首次擠身「百億地王」的行列,帶動香港賣地市場進一步熾熱,使港府於2016/17年度(截至本年2月15日)的賣地收益達852億元,比上個財政年度的433億元增加97%。

直至2016年5幅「百億地王」均為港資

香港首幅「百億地王」其實為信置牽頭的財團(維德集團、中銀香港等)於1997年3月破天荒以118.2億元,投得小西灣填海區地皮,並直至2017年2月前,仍是香港賣地史上單一地皮成交價的最高紀錄。當時樓市熾熱,拍賣時間超過2小時,不過原先計劃興建樓面共約230萬方呎的大型住宅項目,因其後的樓市泡沫爆破而告吹,最終在2000年命名「藍灣半島」開售,呎價4,288至5,518元,勉強可補足成本。

時隔13年,港資再於2010年才出現第二幅「百億地王」,當時由新鴻基地產以109億元投得何文田佛光街及忠孝街的前山谷道邨地皮。此後,其餘3幅逾百億元成交的官地,則分別由南豐聯同九倉、長實、嘉里投得,並均為港資地產商,未見中資財團的身影。

中資財團合資168億奪鴨脷洲地王 創信置97年後賣地新紀錄

信置的118.2億元紀錄維持20年後,最終於本年2月被中資財團所打破,兩大內地發展商龍光地產與合景泰富聯手以168.56億元奪得港島鴨脷洲利南道前駕駛學院住宅地皮,擊敗長實、信置與會德豐、新地與新世界等港資合組財團,造價更是高出信置紀錄約50億元,大幅推高42%。不過,「百億地王」其實在2013年以3月後已未有再現,該次鴨脷洲地皮交易,又再令近年房地產市場過熱情況進一步提升,漸成「高價效應」,例如今年5月更有兩幅官地以逾200億成交,「地王」通行證或不再是以100億元作分界線。

港資兩幅商業地皮成「二百億地王」 中資失落「地王」非對港興趣漸減

今年5月一幅位於中環美利道的商業用地,由港資恆基兆業地產以232.8億元擊敗8名競爭對手,包括中資財團信置、中渝置地及世房而投得,樓面呎價50,064元,打破當時政府賣地紀錄。然而,在15日後,「最新地王」紀錄又被刷新。南豐的子公司合裕發展以246億元奪得啟德發展區內第二幅商業/酒店用地(第1F區2號地盤)較市場估值上限(171億元)高逾四成,擊敗中資中海外、世茂房地產等。

對於兩幅「二百億地王」均非由中資財團所投得,其實並不代表它們對本港地產的興趣已減退,因為曾經有業界人士指出,中資出手不如以往積極,可能是限於有關項目不能分拆出售,變相地皮只可自用或收租,對追求高速回報的中資財團,吸引力減少。例如,政府表明有關啟德地皮和中環美利道地皮的中標商,除了同樣有不可分拆出售的賣地章程外,前者須開發地下商店街及提供出口連接未來的啟德站、公共交通交匯處等;後者亦規定發展商需要興建一所可提供102個私家車、69個電單車和2個殘疾人士專用車位的公眾停車場,並計入可建樓面。

與此同時,近期大陸資金向外投資受限制,加上中資一向主攻香港的住宅用地,對商業用地的興趣相對地低。另一邊廂,港資面對中資多次高價搶地,亦加快補地價步伐,增加土地儲備,以進取價格競投商業地,都成為中資財團對該兩幅商業用地的出手價不及港資地產商的原因。

海航四奪啟德地皮 證中資對港投資有增無減
啟德發展區自2013年6月至今,前後已售出11幅住宅地,除本港發展商嘉華國際、會德豐及建灝地產合共奪得4幅地皮外,其餘7幅均由中資奪得,亦即超過六成。當中海航實業更於4個月內總共以逾272億元4奪啟德地,並連成L形,令「海航啟德王國」逐漸成形。發展商也有回應指,公司擬將4幅地皮作統一規劃,興建國際級大型住宅綜合項目。

由此可見,儘管香港的8幅「百億地王」中,僅有一幅為中資所投得,但亦變相反映內地房地產已不惜花過百億,購入並投資於香港地皮,開始與本港地產商一較高下。此外,中資所引發的「高價效應」亦逐漸改變香港過去數十年的房地產生態,日後「二百億地王」或不再是罕見之事,最終受害的亦只是一眾「樓奴」。在過去三日,《852郵報》已為大家分析中資財團如何以投地的方式「買起香港」,在香港「割地為王」,明天開始,我們會透過本港企業、商廈被「紅色資本」收購的情況,繼續解說「買起香港」。

(圖片來源:蘋果日報)

http://www.post852.com/223486/%e3%80%90%e8%b2%b7%e8%b5%b7%e9%a6%99%e6%b8%af%e3%80%91%e5%9c%b0%e7%94%a23%ef%bc%9a%e4%b8%ad%e8%b3%872017%e5%b9%b4%e5%a7%8b%e6%88%90%e3%80%8c%e7%99%be%e5%84%84%e5%9c%b0%e7%8e%8b%e3%80%8d%e3%80%80/

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