香港應全面禁止非香港人購買住宅物業|風鈴木網誌

POST852

前兩天新聞報導紐西蘭的候任女總理阿德恩宣佈就任後會削減移民限額和禁止外國人購買二手住宅,以遏抑樓價飆升。反移民的紐西蘭優先黨黨魁彼得斯更表示,禁止外國人購買二手屋帶出了「紐西蘭不再待價而沽」的訊息。這明顯是一項極右的民粹主義政策,比起香港、澳洲悉尼、加拿大多倫多、溫哥華、星加坡等祇向購買住宅物業的外國人加徵附加稅項,紐西蘭將會嚴厲得多。

我不贊成民粹主義,也不反移民。不過就連紐西蘭這地多人少,牛羊多過人的世外桃源也要禁止外國人買住宅,香港這彈丸之地,土地短缺,房屋嚴重供應不足,是否也需要考慮全面禁止非港人購買住宅物業呢?

解決香港的房屋供應問題,必須從供需兩側同時著手。但在香港,要增加房屋供應談何容易!東拼西湊的住宅地塊能馬上用上的固然不多,閒置政府物業改建也只能提供一些臨時性房屋。開拓新土地─填海、發展棕地、郊野公園─又障礙重重,不能解燃眉之急。雖然政府說改劃210幅土地用途可提供31萬個住宅單位,但到真正改劃時亦會遇上重重關卡,曠日持久。相對於供應側,政府從壓抑需求方面入手可能比較快捷有效減低樓市壓力。

剛性的住屋需求我們無法減少。隨著人口增加,青年人建立新家庭的住屋需要與日俱增;人口老化,也減慢了房屋的世代轉移速度。這都是我們無法不面對,也是無法壓抑的。但假如香港人也同意習近平的說法:「堅持房子是用來住的、不是用來炒的……」那麼香港應完全禁止非香港人購買住宅物業,以減少外來的住宅投資需求。

香港自2012年10月推出買家印花稅,打擊非香港居民和以公司名義投資住宅物業,但效果不彰。除豁免並無擁有其他住宅物業的香港居民買家外,政府在2016年底開始對所有住宅物業交易劃一徵收15%的印花稅所帶來負面影響也似乎已經被消化,最近中區一個豪宅樓盤的三成買家就是來自中國內地。假若香港政府不禁止非香港居民買住宅,香港實在無法抵抗國內13億人走資出境投資的購買力,恐怕不久香港的中小型住宅市場也會受到影響!

當然,香港政府也需同時考慮如何壓抑以公司名義購買住宅物業。一來避免非香港居民以公司名義購買香港的住宅物業;二來以公司名義購買住宅物業的大都帶投資甚至投機性,並非自用,本來就應該打擊的。不過究竟是完全禁絕,還是在現基礎上加大所徵的稅項呢?這就需要政府去考量。

過去十年,全球資產價值都在上升,這與2008年金融風暴後,美國帶頭實施量化寬鬆的金融政策甚有關係。量化寬鬆令資金氾濫,利息下跌,借貸成本下降,置業成本降低,香港物業成為一個上佳的投資工具。從中原城市領先指數可以看到,自2009年起,香港的物業價格就穩步上揚。

香港一向推崇自由開放經濟,但在非常時期要用非常辦法,希望上述政策能發揮效用,壓抑需求。也期望美國縮表、加息後,置業成本上升,能扭轉香港人這十年來相信住宅樓價只升不跌的預期。不過要使樓價回到較合理,可負擔的水平,還是要靠香港政府不斷開拓土地,增加住宅供應。

(圖片來源:政府新聞網)

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